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徐州在线配资咨询在香港楼市经常吹冷风的情况下,减价交易继续出现。
 
太古城是港岛鱼涌的一处大型物业,一向被视为香港物业市场的风向标,并因其受中产阶层欢迎而闻名。然而,这个蓝筹股房地产市场最近开始无法承受房价。
 
 
发言人说:“业主在十一月初出价一千六百万港元,提供一套面积达七百二十三平方英尺的三居室单位。经两次协商后,该单位最终减价约一百八十万港元,售价一千四百二十万港元,相等于每呎19640港元的平均实际价格。”中原房地产太谷区高级地区高级商务经理张光耀透露。
 
他说:“香港的物业市场正进入调整期,预计在未来12至18个月内仍会继续。”莱坊执行董事兼估值与咨询主管林浩文指出。
 
然而,林浩-文认为,1997年不会出现“悬崖”式的衰落。香港领先的地产商有很强的持货能力。他说:“因此,供应量不会大幅增加,导致物业价格大幅下跌。住宅物业价格会先跌后稳,整体跌幅约为百分之十。宏观因素,例如外部政治及经济情况波动及股市波动等,都会影响置业人士,特别是豪华置业人士的置业意愿,因此,他们将成为物业市场表现及调整的重要因素。”
 
林浩文指出,房地产市场出现拐点、加息、空置税等因素叠加,“香港开发商在推广策略上将被分割。”由于香港岛的土地供应相对较少,2018年至2022年,供应量占总供应量的比例将降至5%。因此,发展商会更重视港岛区的销售,并会在供应集中的元朗及将军澳等地区实施轮换策略。“
 
他说:“由于物业市场的不确定性增加,发展商在土地用途方面往往较为保守。他们会进行更具选择性和策略性的投标,不会过分进取。未来12个月内,土地价格预计会下跌5%或10%。”他说。
 
近年来,金管局推出了数轮反周期管制措施,收紧按揭贷款,提高首付比率,令二手物业市场的交易大幅减少。根据政府数据,住宅成交量自6月份以来一直在下降,9月份二手房交易量较上年同期下降了52%。
 
中原房地产研究高级联席董事黄良生表示,去年11月,二手房的交易只有781宗,价值70.79亿港元。据估计,11月份的二手交易总额将只有1800笔左右,金额为160亿港元,将达到32个月以来的最低水平。此外,一度繁荣的新市场的交易量也在萎缩.据估计,十一月份的新交易总额将降至100亿港元,分别比上月下降63.6%和53.4%。
 
负资产个案或事件
 
97年10月份,亚洲金融风暴蔓延至香港,股市大幅下跌,香港楼价暴跌70%,导致超过100000名业主的负资产惨剧(物业市值较原先用于置业的按揭贷款为低)。这一幕还会重演吗?
 
发言人说:“当时,物业市场的大部分人都是炒卖物业,但目前香港的物业市场主要是自住的,金管局的措施是收紧按揭贷款,如果楼价继续下跌,部分按揭面积不足200平方尺的”纳米线“及新界一些小型单位在上一段期间的增幅过高,这些业主的现金流量相对紧张,可能会出现负资产的情况。”林浩在接受“21世纪经济报道”采访时说。
 
自2015年以来,开发商提供的“高百分比”(对于购房者来说,开发商提供的贷款比例很高,贷款一般可以达到90%,首付额只有10%)像雨后春笋般涌现。许多开发商的金融公司利用这一机会推出了一项“高百分比”服务,为这些买家提供无压力测试、无收入证书,甚至95%的抵押贷款价格,以此吸引这些买家。
 
根据子午线按揭转介研究部及土地注册处的资料显示,五月份发展商提供的按揭贷款比例上升至32.9%,较上月增加五倍多,而发展商提供的按揭贷款在第二季则达17.4%,较去年同期上升40%,创新高。
 
林瑞麟承认:“香港的楼价在2015年下跌了约15%,但政府并没有采取任何措施,因此,如果楼价调整在15%以内,政府只会视其为正常调整,如果超出这个跌幅,政府可考虑调整首付比率及压力测试,然后才考虑调整税务措施。”
 
香港金融管理局行政长官陈德霖在十一月五日的立法会财经事务委员会会议上表示,地产市场在2015年10月的六个月内下跌11%,至13%,但其后已回升。他说:“现时只有数星期的数据证实楼市已进入下跌周期,政府会继续留意楼价、成交量及经济基调的转变。”
 
他指出,自今年八月以来,香港的楼价已下跌。根据差饷物业估价署的资料,今年第三季的物业价格下跌1.5%,而中原城的主要指数同期亦下跌2.6%。不过,他暗示在确定楼市下跌周期后,可以适当放宽有关措施。
 
办公空间市场同时降温
 
香港的写字楼市场和房屋市场一直都是这样。\\“由于股票市场已反映出全球经济的不明朗情况,以及公司正在放缓扩张计划,很多公司不愿意缴付高昂的写字楼租金,特别是中环的租户。”“港岛区的写字楼租金明年会下跌1%或4%。”香港骑士广场商业部高级主任刘白文承认。
 
她说,近年来,港岛区对写字楼的需求主要来自中国的金融机构和共用的办公平台。中环的租金最近已见顶,不少大公司已迁往鱼涌。他说:“目前,中区要求租用180元或以上的写字楼的压力越来越大。
 
根据莱坊的数据,中环写字楼的平均月租为每平方呎146港元,而国际金融中心(IFC)及长江中心等标志性写字楼的月租则为每平方呎199港元。相比之下,湾仔、铜锣湾及鱼涌的写字楼租金分别为每平方呎八十元、八十四元及五十三元。
 
因此,刘锦洪预测铜锣湾、湾仔及鱼涌的租金是稳定的,因为他们得益于中区居民的搬迁。近年来,不少中央企业亦转租尖沙咀。预计九龙写字楼租金将会增加。
 

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